Lên đầu trang

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sổ đỏ đã thế chấp ở ngân hàng

Mẹ tôi có mua 1 mảnh đất nhưng để cho em trai tôi đứng tên. Bây giờ bà muốn chuyển nhượng sang tên lại cho bà và em trai tôi đã đồng ý, nhưng em trai tôi đi làm xa không có điều kiện về trực tiếp cùng mẹ tôi sang tên chuyển nhượng. Sổ đỏ gốc em trai tôi hiện thời cũng đang thế chấp tại ngân hàng nên không có sổ gốc mà chỉ có bản photo. Em trai tôi có thể làm thủ tục chuyển tặng quyền sở hữu đất đai tài sản cho mẹ tôi mà không cần có mặt cũng như là sổ gốc không?

Gửi bởi: đặng thị kiều nhung

Trả lời có tính chất tham khảo

Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:
Em trai của bạn đã thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nên căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp, theo đó bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp:
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Vì vậy, trong trường hợp của bạn, do tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nên để được phép chuyển nhượng, thì phải được sự đồng ý của ngân hàng nơi nhận thế chấp.
Trong trường hợp bên ngân hàng nơi nhận thế chấp đồng ý cho em bạn chuyển nhượng tài sản cho mẹ bạn thì theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ để thực hiện sang tên chuyển quyền sở hữu đất phải bao gồm bản gốc Giấy chứng nhận đã  cấp. Do đó, trường hợp của bạn bắt buộc phải có bản gốc sổ đỏ.
Tuy nhiên, em trai của bạn có thể không cần trực tiếp có mặt vẫn có thể thực hiện được việc chuyển nhượng thông qua việc ủy quyền thực hiện giao dịch. Việc công chứng hợp đồng ủy quyền này sẽ được thực hiện theo khoản 2 Điều 55 Luật công chứng, cụ thể: “2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
 

Trả lời bởi: Lưu Công Thành - Vụ Phổ biến giáo dục pháp luật