QUYẾT ĐỊNH CỦA UBND TỈNH NGHỆ AN
Số 1068/1998 QĐ-UB ngày 8 tháng 04 năm 1998 ban hành quy định
về việc chuyển quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất Lâm nghiệp
để trồng rừng của hộ gia đình, cá nhân
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN
- Căn cứ Luật tổ chức HĐND, UBND (sửa đổi) ngày 21/6/1994;
- Căn cứ Luật đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993;
- Căn cứ Luật thuế chuyến quyền sử dụng đất ngày 22 tháng 6 năm 1994;
- Căn cứ Bộ luật dân sự ngày 20 tháng 8 năm 1995;
- Xét đề nghị của Giám đốc Sở Địa chính, Tư pháp Nghệ An, UBND thành phố Vinh và các ngành tại Hội nghị HĐND tỉnh ngày 27 tháng 2 năm 1998.
QUYẾT ĐỊNH
Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định này bản "Quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng của hộ gia đình, cá nhân".
Điều 2: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 04 năm 1998; Thay thế Quyết định số 669 QĐ/UB ngày 29 tháng 3 năm 1995 của UBND tỉnh đã ban hành quy định tạm thời về thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng của hộ gia đình, cá nhân; và các quy định khác trước đây của HĐND tỉnh về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Điều 3: Các ông Chánh văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc Sở địa chính, Tư pháp, Tài chính - Vật giá, Cục trưởng Cục thuế Nhá nước tỉnh, Thủ trưởng các Sở, Ban, Ngành có liên quan; Chủ tịch UBND các huyện, thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò; UBND các xã, phường, thị trấn và hộ gia đình, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
QUY ĐỊNH
V/v chuyển quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp
để trồng rừng của hộ gia đình cá nhân
(Ban hành kèm theo Quyết định số: 1068/1998 QĐ.UB ngày 8 tháng 04 năm 1998 của UBND tỉnh Nghệ An)
Chương I :
NHỮNG QUY ĐỊNH CHỰNG
Điều 1:
1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
2. Quyền sử dụng (QSD) đất của hộ gia đình, cá nhân được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với qui định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
3. Chuyển quyền sử dụng đất trong qui định này là chuyển đổi, chuyển nhượng, và cho thuế QSD đất.
Điều 2:
1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao QSD đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trồng rừng được chuyển QSD đất theo qui định của Pháp luật và phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền qui định tại Điều 4 bản qui định này.
2. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSD đất theo nguyên tắc tự nguyện và thông qua hợp đồng bằng văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.
3. Quyền sử dụng đất có thể được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê một phần hoặc toàn bộ.
4. Tài sản gắn liền với đất như nhà ở, rừng trồng, vườn cây, công trình xây dựng khác nếu chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thì phải tuân theo pháp luật và ghi trong họp đồng.
Điều 3: Đất được UBND cấp thẩm quyền giao cho người chuyển QSD đất sử dụng vào mục đích nào thì người được nhận QSD đất phải sử dụng đúng mục đích đó; và phù hợp với quy hoạch đã được duyệt. Nếu thay đổi mục đích, và quy hoạch sử dụng đất thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Điều 4: Thẩm quyền cấp giấy phép chuyển nhượng; cho phép chuyển đổi, và cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
1. Cấp giấy phép chuyển nhượng QSD đất:
a) Đối với đất đô thị :
1a- UBND tỉnh giao cho Giám đốc Sở Địa chính cấp giấy phép chuyển nhượng QSD đất đô thị trên toàn tỉnh, gồm: Thành phố Vinh, Thị xã Cửa Lò, Thị trấn; và trình UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận QSD đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
2a- Để thực hiện thí điểm cải cách hành chính, UBND tỉnh giao cho Chủ tịch UBND thành phố Vỉnh cấp giấy phép chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn thành phố, kể từ ngày 15 tháng 4 năm 1998 đến hết ngày 15 tháng 4 năm 1999.
b) Đối với đất vùng nông thôn :
UBND các huyện, thành phố Vinh, Thị xã Cửa Lò cấp giấy phép chuyển nhượng QSD đất vùng nông thôn.
2. Cho phép chuyển đổi, cho thuê QSD đất.
a. Đối với đất đô thị :
UBND các huyện, thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò cho phép chuyển đổi QSD đất đô thị, và ghi trực tiếp vào trong hợp đồng chuyển đổi.
b. Đối với đất vùng nông thôn :
UBND xã, phường, thị trấn cho phép chuyển đổi QSD đất vùng nông thôn, và ghi trực tiếp vào trong họp đồng chuyển đổi; Cho phép việc cho thuê QSD đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, và ghi trực tiếp vào trong họp đồng thuê QSD đất.
Điều 5: Thẩm quyền và thời gian xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
1. UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận QSD đất ở tại các đô thị trên toàn tỉnh.
2. UBND huyện, thành phố Vịnh, thị xã Cửa Lò cấp giấy chứng nhận QSD đất ở vùng nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng.
3. Thời gian xét cấp Giấy chứng nhận QSD đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị không quá 05 ngày, kể từ ngày cơ quan địa chính trình đủ hồ sơ họp lệ theo qui định.
Điều 6: Không được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường họp sau:
1. Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
2. Đất đang có tranh chấp mà cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước đang xem xét xử lý;
3. Đất đang thế chấp;
4. Đất đã hết thời hạn sử dụng.
Điều 7: Hộ gia đình, cá nhân chuyển và nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và được hưởng các quyền lợi do pháp luật qui định.
Chương II
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 8: Điều kiện chuyển nhượng QSD đất.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao QSD đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển nhượng QSD đất cho người khác khi có các điều kiện sau :
A - ĐỐI VỚI ĐẤT Ở :
1. Có giấy chứng nhận QSD đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc có các giấy tờ hợp lệ theo qui định tại Quyết định số 843 QĐ/UB ngày 8 tháng 4 năm 1996 của UBND tỉnh Nghệ An;
2. Không vi phạm qui định tại Điều 6 bản qui định này;
3. Không nằm trong khu vực đã có kế hoạch giải tỏa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
4. Chuyển đi nơi khác; hoặc không có nhu cầu sử dụng đất ở đó;
5. Đất giao cho hộ gia đình khi chuyển nhượng QSD đất phải được sự đồng ý của các thành viên có đủ năng lực hành vi trong hộ; trường hợp hộ gia đình không có người đủ năng lực hành vi thì phải có người giám hộ đồng ý.
B - ĐỐI VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP, ĐẤT LÂM NGHIỆP TRỒNG RỪNG:
1. Có giấy chứng nhận QSD đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của pháp luật;
2. Không vi phạm qui định tại Điều 6 bản qui định này;
3. Trong các trường hợp sau: Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh; chuyển sang làm nghề khác; không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
4. Đất giao cho hộ gia đình khi chuyển nhượng QSD đất phải được sự đồng ý của các thành viên có đủ năng lực hành vi trong hộ; trường hợp hộ gia đình không có người đủ năng lực hành vi thì phải có người giám hộ đồng ý.
Điều 9: Điều kiện của người nhận QSD đất do người khác chuyển nhượng:
1. Có nhu cầu sử dụng đất;
2. Chưa có hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 10: Nghĩa vụ và quyền của các bên chuyển nhượng QSD đất thực hiện theo qui định tại Điều 709, 710, 712 và 713 Bộ luật Dân sự ngày 20 tháng 8 năm 1995.
Điều 11: Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất gồm có:
1. Đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo mẫu)
2. Đơn xin nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu)
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo mẫu)
4. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nêu tại Điều 8 bản qui định này;
5. Chứng từ các khoản tiền đã nộp theo qui định của pháp luật (nếu có);
6. Sơ đồ thửa đất hoặc trích lục thửa đất được Phòng Địa chính hoặc Sở Địa chính xác nhận;
7. Văn bản cho phép thay đổi mục đích; thay đổi quy hoạch sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có);
Điều 12: Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Các bên chuyển nhượng QSD đất lập hồ
sơ nêu tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 11 bản qui định này. Hồ sơ đã có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong từng loại theo mẫu qui định, và nộp cho Phòng Địa chính nơi có đất chuyển nhượng.
2. Phòng Địa chính huyện thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò có trách nhiệm:
- Kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển nhượng thì làm thủ tục tiếp nhận; nếu thiếu hoặc chưa đúng thì hướng dẫn sửa chữa, bổ sung đầy đủ trước khi tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày kiểm tra thực địa (không quá 05 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ).
- Tiến hành kiểm tra thực địa và làm thủ tục trinh cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại khoản 1 Điều 4 để cấp giấy phép chuyển nhượng QSD đất.
- Noi chưa có giá đất của UBND tỉnh thì chủ trì phối hợp với cơ quan tài chính để trình UBND tỉnh quyết định (qua Sở Địa chính).
- Thời gian xem xét giải quyết hồ sơ và cấp giấy phép chuyển nhượng QSD đất không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo qui định.
3. Căn cứ vào giấy phép chuyển nhượng QSD đất, và giá đất của UBND tỉnh, cơ quan thuế tính toán các khoản tiền phải thu vào ngân sách Nhà nước theo qui định, để các bên chuyển nhượng QSD đất nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước.
4. Các bên chuyển nhượng QSD đất mang chúng từ đã nộp đủ tiền các khoản nghĩa vụ về thuế với Nhà nước đến Phòng Địa chính để trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các bên chuyển nhượng QSD đất. Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày các bên chuyển nhượng nộp đủ chứng từ.
5. Phòng Địa chính thông báo và phối hợp với UBND xã, phường, thị trấn và các bên có liên quan để giao đất tại thực địa và trao giấy chứng nhận QSD đất cho các bên chuyển nhượng. Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày cấp giấy chứng nhận QSD đất.
6. Người nhận chuyển nhượng QSD đất và người chuyển nhượng QSD đất (nếu còn đất sau khi chuyển nhượng) đến UBND phường, xã, thị trấn (nơi có đất) để đăng ký QSD đất và vào sổ địa chính thẻo qui định.
Chương III
CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 13: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao QSD đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được chuyển đổi QSD đất cho nhau khi có các điều kiện sau:
1. Có giấy chứng nhận QSD đất, hoặc có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của pháp luật.
2. Không vi phạm Điều 6 của bản qui định này;
3. Thuận tiện cho sản xuất và đời sống;
Điều 14: Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất:
1. Hợp đồng chuyển đổi QSD đất (theo mẫu)
2. Giấy chứng nhận QSD đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3. Chứng từ các khoản tiền đã nộp theo qui định của pháp luật (nếu có).
Điều 15: Trình tự chuyển đổi quyền sử dụng đất:
1. Các bên chuyển đổi QSD đất lập hồ sơ nêu tại Điều 14 bản quy định này. Hồ sơ đã có xác nhận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vào trong từng loại theo mẫu qui định và nộp cho UBND xã nơi có đất chuyển đổi (nếu là đất ở vùng nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng) hoặc nộp cho Phòng địa chính (nếu là đất ở tại đô thị).
2. Cán bộ địa chính xã, Phòng địa chính có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và thực địa để trình UBND cấp có thẩm quyền tại khoản 2 Điều 4 bản qui định này cho phép chuyển đổi QSD đất giữa các bên theo qui định của Nhà nước. Thời gian thực hiện không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ họp lệ theo qui định.
Khi có chênh lệch về giá trị QSD đất giữa các bên thì cán bộ địa chính xã, Phòng địa chính huyện, thành phố, thị xã thông báo cho cơ quan thuế để kiểm tra, tính toán mức thuế và thông báo cho bên được thanh toán tiền chênh lệch do giá trị QSD đất cao hơn nộp thuế chuyển QSD đất phần chênh lệch đó.
3. Sau khi được phép chuyển đổi QSD đất, các bên chuyển đổi QSD đất và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn, Phòng địa chính làm thủ tục trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất mới theo qui định.
4. Cơ quan địa chính thông báo và phối hợp với UBND xã, phường, thị trấn và các bên có liên quan để giao đất tại thực địa và trao giấy chứng nhận QSD đất cho các bên chuyển đổi. Thòi gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày cấp giấy chứng nhận QSD đất.
5. Các chủ sử dụng đất mới đến UBND phường, xã, thị trấn (nơi có đất sau khi đã được chuyển đổi) làm thủ tục đặng ký QSD đất và vào sổ địa chính theo qui định.
Chương IV
THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 16: Thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên thông qua họp đồng, theo đó bên cho thuê QSD đất chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê đất, sử dụng đất đúng mục đích và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
Điều 17: Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao QSD đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản được cho thuê QSD đất khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có giấy chứng nhận QSD đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của pháp luật;
2. Không vi phạm Điều 6 bản qui định này;
3. Trong các trường hợp sau:
a) Hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu lao động, thiếu vốn;
b) Chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định.
4. Thời hạn cho thuê QSD đất không quá 03 (ba) năm.
Điều 18: Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất:
1. Hợp đồng thuê QSD đất (theo mẫu);
2. Giấy chứng nhận QSD đất;
3. Chứng từ các khoản tiền đã nộp theo qui định của pháp luật (nếu cổ).
Điều 19: Trình tự cho thuê quyền sử dụng đất.
1. Các bên cho thuê và thuê QSD đất lập hồ sơ nêu tại Điều 18 bản quy định này nộp cho UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất cho thuê.
2. Cán bộ địa chính có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và thực địa trình UBND xã, phường, thị trấn để cho phép cho thuê QSD đất giữa các bên theo qui định của Nhà nước. Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ họp lệ theo qui định.
3. Sau khi được UBND xã, phường, thị trấn cho phép cho thuê QSD đất, bên cho thuê QSD đất phải đăng ký việc cho thuê QSD đất và bên thuê QSD đất phải đăng ký việc sử dụng đất tại UBND xã, phường, thị trấn nơi quản lý đất đó.
Chương VI
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 20: Sở Địa chính chủ trì phối họp với Sở Tư pháp và Văn phòng UBND tỉnh trình UBND tỉnh quyết định ban hành mẫu:
1. Đơn xin chuyển nhượng QSD đất.
2. Đơn xin nhận chuyển nhượng QSD đất.
3. Họp đồng chuyển nhượng QSD đất.
4. Hợp đồng chuyển đổi QSD đất.
5. Hợp đồng cho thuê QSD đất.
6. Giấy phép chuyển nhượng QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng.
Điều 21: 1. Giám đốc Sở Địa chính, Cục trưởng Cục thuế Nhà nước tỉnh thống nhất với Văn phòng UBND tỉnh và Sở Tư pháp ra văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục liên ngành hoặc riêng ngành liên quan đến nhiệm vụ của ngành mình và tổ chức thực hiện bản quy định này.
2. UBND các huyện, thành phố Vinh, thị xã Cửa Lò, UBND các xã, phường thị trấn, theo
chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn đã được qui định chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bản quy định này và kiểm tra, xác nhận hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân theo quy định.
3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ tiếp nhận và giải quyết công việc có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn trình tự, thủ tục cho người chuyển "quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghiêm túc bản qui định náy.
Điều 22: 1. Nghiêm cấm các cơ quan, tổ chức, cá nhân lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vượt quá quyền hạn để cho phép chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái với qui định của pháp luật, hoặc lợi dụng việc chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để thu các khoản tiền ngoài chế độ Nhà nước đã qui định. Nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật hiện hành.
2. Trong quá trình thực hiện có vướng mắc các ngành, các cấp, tổ chức, cơ quan, đơn vị và cá nhân phản ánh về Sở Địa chính và Văn phòng UBND tỉnh để tổng hợp trình UBND tỉnh xem xét, quyết định.