THÔNG TƯ
Hướng dẫn thực hiện ý kiến của Thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hoá giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị
____________________________
Hiện nay, nhà ở do Nhà nước quản lý cho thuê tại các đô thị đang xuống cấp nghiêm trọng vì thiếu vốn và vật tư để duy tu, sửa chữa. Hơn 60% quỹ nhà ở đang ở trong tình trạng cũ, nát, cần phải sửa chữa và hàng ngày ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện sống của con người.
Vì vậy, những năm gần đây, nhiều địa phương đã có chủ trương bán nhà ở cho những người đang ở thuê để họ tự sửa chữa, sử dụng, nhất là từ khi có Chỉ thị số 76-CT ngày 9-10-1985 của Ban Bí thư và Quyết định số 31-HĐBT ngày 28-3-1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc bán nhà ở cho nhân dân tại các đô thị thì hầu hết các địa phương đã tổ chức việc bán hoá giá nhà ở cho cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động và đã mang lại hiệu quả nhất định.
Tuy nhiên, việc bán nhà ở trong thời gian qua đo thiếu sự chỉ đạo thống nhất, thiếu các văn bản hướng dẫn và quy chế cụ thể, nên việc bán nhà ở tại các địa phương còn nhiều thiếu sót, khuyết điểm như: Việc đánh giá nhà quá rẻ, bán cả những nhà chưa được xác định quyền sở hữu của Nhà nước v.v... Vì vậy, Hội đồng Bộ trưởng đã có Công văn số 572-CN ngày 7-4-1989 tạm đình chỉ việc bán nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị và giao cho Bộ Xây dựng nghiên cứu đề án đổi mới chính sách về nhà ở, trong đó có chính sách về mua bán nhà ở để hướng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nước.
Ngày 22-6-1989, Hội đồng Bộ trưởng ra Thông báo số 1100-TH về việc giải quyết một số kiến nghị của Thường trực Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, trong đó giao cho "Bộ Xây dựng cần phối hợp với thành phố nghiên cứu gấp để hướng dẫn thành phố và các nơi khác thực hiện".
Căn cứ vào Chỉ thị của Ban Bí thư, Quyết định của Hội đồng Bộ trưởng và thông báo trên, Bộ Xây dựng hướng dẫn việc tiếp tục thực hiện chủ trương bán hoá giá như sau:
I. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
1. Những loại nhà được bán:
Bao gồm các loại nhà có đủ các điều kiện sau:
- Thuộc cấp III, cấp IV (xem phụ lục kèm theo),
- Thuộc quyền sở hữu Nhà nước do cơ quan nhà đất đang quản lý tại các đô thị.
- Xây dựng dùng để ở hoặc được phép sửa chữa cải tạo thành nhà ở.
- Xây dựng đúng với quy hoạch quy định.
2. Những loại nhà chưa được xét bán:
- Nhà cấp I, cấp II, biệt thự.
- Nhà chưa thuộc quyền sở hữu Nhà nước (ví dụ: Nhà vắng chủ, nhà cải tạo, nhà 2/4, nhà người Hoa, nhà xuất cảnh, nhà vô chủ... do Nhà nước nước đang quản lý nhưng chưa làm đầy đủ thủ tục pháp lý xác định rõ quyền sở hữu của Nhà nước).
- Nhà ở vị trí, địa điểm trái với quy hoạch quy định.
3. Đối tượng được mua nhà:
- Mọi công dân có hộ khẩu thường trú, có quyết định cấp nhà và hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp của Nhà nước đều được xét cho mua phần diện tích đang ở thuê.
- Đối với những diện tích còn trống (chưa có người ở) chỉ xét bán cho những người hiện chưa có nhà ở hoặc ở quá chật.
- Mỗi hộ gia đình chỉ được mua một diện tích ở.
4. Giá bán nhà:
a) Giá bán nhà do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương quy định theo nguyên tắc giá bán phải đúng với giá trị của nhà và phù hợp với giá thị trường. Giá nhà phải được xây dựng căn cứ đồng thời vào các yếu tố sau đây:
- Giá xây dựng từng loại nhà tại địa phương ở thời điểm bán.
- Tỷ lệ % còn lại của nhà.
- Địa điểm của nhà (ở gần hay ở xa khu trung tâm).
- Vị trí của nhà (mặt phố hay trong ngõ...)
- Nhà ở tầng cao hay tầng thấp, có sân vườn hay không.
- Mức độ tiệnnghi (có khu phụ hay không, nhà liền tường hay đứng riêng lẻ...)
- Điều kiện cụ thể của địa phương.
b) Cho phép bán đấu giá đối với những loại nhà ở các vị trí, địa điểm thuận lợi phục vụ cho sản xuất kinh doanh, hoặc ở các đại lộ chính có diện tích tương ứng với chức năng đó. Trường hợp các hộ ở trong ngôi nhà đó là cán bộ công nhân viên chức trước mắt chưa thực hiện đấu giá (trừ trường hợp được các hộ thoả thuận).
c) Đối với người mua nhà là cán bộ công nhân viên (kể cả lực lượng vũ trang) hoặc thuộc diện chính sách mà Nhà nước phải chăm lo thì có thể áp dụng giá ưu đãi. Mức ưu đãi cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương quy định căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, nhưng mức giảm tối đa được quy định như sau:
- Đối với những người đang ở thuê diện tích bằng hoặc thấp hơn tiêu chuẩn quy định thì mức giảm tối đa không vượt quá 50% giá trị diện tích đang thuê.
- Đối với những người đang ở thuê diện tích lớn hơn tiêu chuẩn quy định thì mức giảm tối đa cũng không vượt quá 50% phần tiêu chuẩn diện tích được hưởng.
Tiêu chuẩn diện tích trong tiêu chuẩn được tính căn cứ vào "Bảng tiêu chuẩn diện tích ở và làm việc" ban hành kèm theo Quyết định số 150-CP ngày 10-6-1977 của Hội đồng Chính phủ và Thông tư số 39-BXD/XDCB-DT ngày 29-2-1989 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện quyết định 162-HĐBT ngày 18-10-1988 của Hội đồng Bộ trưởng "về một số chính sách dân số và kế hoạch hoá gia đình".
5- Thể thức trả tiền mua nhà:
a) Việc bán nhà phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà.
b) Tiền mua nhà được trả bằng tiền Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hoặc bằng ngoại tệ được quy đổi theo giá trị tiền Việt Nam.
c) Khuyến khích người mua nhà trả tiền một lần và được giảm 10% tổng số tiền phải trả. Trường hợp không có điều kiện trả 1 lần thì mức trả tối thiểu lần đầu tiên không dưới 40% tổng số tiền phải trả. Số tiền còn lại sẽ được quy ra tương ứng với số lượng xi măng tại thời điểm bán và thanh toán dần hàng năm trong thời hạn không quá 3 năm. Ngoài ra người mua còn phải trả thêm 12% số tiền còn lại vì đã được hưởng chế độ ưu đãi tiền trả dần.
Nếu người mua nhà không trả tiền theo thời hạn quy định thì phải chịu phạt như sau:
- Trả chậm 1 năm thì phải trả thêm tiền theo lãi xuất cho vay của Ngân hàng tính trên số tiền đã trả trong năm thứ tư.
- Sau 4 năm không trả hết các khoản tiền phải trả thì cơ quan quản lý nhà đơn phương huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà, trả lại người mua số tiền họ đã nộp sau khi đã trừ 10% số tiền đó (tiền phạt vì người mua không thực hiện đúng hợp đồng).
Người mua nhà được tiếp tục ở thuê và phải trả đủ tiền thuê nhà theo quy định (kể cả số tiền thuê trong 4 năm trước đó).
d) Trường hợp người mua nhà chưa trả hết tiền mua nhà mà đã chết hoặc di chuyển đi nơi khác v.v. thì được xử lý như sau:
Nếu người mua đã chết:
- Người thừa kế theo luật được đứng tên mua và tiếp tục trả tiền.
- Nếu không có người thừa kế theo luật hoặc người thừa kế theo luật không tình nguyện mua thì Nhà nước thu hồi nhà để bán cho đối tượng khác. Trước hết ưu tiên cho những người cùng số nhà, cùng hộ khẩu.
- Nếu người mua chuyển nhà đi nơi khác... thì người đó có thể tiếp tục trả tiên mua nhà để lấy giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc giao nhà lại cho Nhà nước. Nhà nước hoàn lại tiền mua nhà bằng tiền Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (tính theo giá trị xi măng ở thời điểm bán).
6. Quyền sở hữu nhà ở:
a) Sau khi trả hết tiền mua nhà, người mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, được thừa kế, được bán nhượng. Người chủ sở hữu, phải làm thủ tục trước bạ theo quy định chung, nhưng được miễn lệ phí trước bạ.
b) Nhà nước chỉ bán nhà, không bán đất (điều này được ghi rõ trong văn bản giao quyền sở hữu cho người mua): trường hợp nhà có sân, vườn thì người mua phải trả tiền thuê đối với phần diện tích khu đất ngoài nhà theo quy định chung.
c) Khi chưa trả hết tiền mua nhà, người mua nhà chỉ được phép tiến hành sửa chữa nhỏ để duy tu và bảo đảm điều kiện ở như : sơn cửa, quét vôi, đảo ngói, chống dột v.v..
d) Sau khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ sở hữu được quyền cơi nới, cải tạo nhà đã mua nhưng phải theo đúng quy chế quản lý xây dựng đô thị do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc Trung ương ban hành.
II. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
1) Các địa phương cần thành lập Ban chỉ đạo bán nhà cấp 3, cấp 4 của địa phương mình bao gồm thành viên là đại diện của các cơ quan Nhà đất, Tài chính, Thanh tra, Vật giá, Liên đoàn Lao động...
Ban chỉ đạo bán nhà có nhiệm vụ giúp chính quyền địa phương thực hiện việc bán nhà theo đúng chính sách quy định.
2) Việc bán nhà phải được lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của chính quyền các cấp, phải tiến hành thận trọng từng bước có thí điểm đúc rút kinh nghiệm, phải báo cáo kết quả lên Hội đồng nhân dân cấp mình. Tiền bán nhà phải sử dụng vào mục đích phát triển nhà ở, do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương phê duyệt.
3) Các địa phương phải kiểm tra, phúc tra lại việc bán nhà trong những năm qua giải quyết từng trường hợp bất hợp lý, điều chỉnh những sai sót về giá bán, về xác định cấp nhà, về diện tích, về giá trị còn lại và diện chính sách theo đúng Thông tư này (thu thêm tiền hoặc trả lại tiền được tính theo số lượng xi măng tại thời điểm bán để tính ra giá tiền phải trả).
4) Các cơ quan pháp luật : Thanh tra, kiểm tra, nội vụ cần tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát, phát hiện, ngăn ngừa kịp thời những hiện tượng tiêu cực trong việc mua bán nhà. Những cá nhân, tập thể vi phạm quy định này phải sử lý nghiêm minh theo pháp luật.
5) Việc mua bán nhà ở cấp 3, cấp 4 thuộc sở hữu Nhà nước và do các cơ quan, xí nghiệp Nhà nước (kể cả cơ quan Quốc phòng và Nội vụ) đang quản lý cũng thực hiện theo Thông tư hướng dẫn này, nhưng để thống nhất quản lý việc bán nhà trên cùng lãnh thổ phải có văn bản thoả thuận của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương mới được bán và những người mua nhà cũng phải làm đầy đủ thủ tục sang tên trước bạ theo các quy định hiện hành.
Tiền bán nhà phải được sử dụng vào việc phát triển và duy trì quỹ nhà ở của đơn vị theo quyết định của Bộ Chủ quản.
6) Thông tư này được áp dụng thống nhất trong cả nước kể từ ngày ban hành. Những quyết định trước đây trái với Thông tư này đều bãi bỏ.
PHỤ LỤC
HUỚNG DẪN XÁC ĐỊNH NHÀ Ở CẤP CÔNG TRÌNH III VÀ IV ĐỂ HOÁ GIÁ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 47/BXD/XDCB-ĐT ngày 5/8/1998 của Bộ Xây dựng)
Hiện nay Nhà nước chưa có văn bản nào xác định nội dung cụ thể của từng cấp công trình nhà ở. Đo đó, để giúp các địa phương xác định từng cấp công trình cụ thể của nhà ở phục vụ cho việc hoá giá nhà, bản hướng dẫn này nêu những nội dung chính và phương pháp xác định cấp công trình III và IV của nhà ở hoá giá trong đợt này.
Việc xác định cấp công trình phải căn cứ vào những yếu tố tương quan về 2 mặt: chất lượng khai thác và chất lượng công trình. Tuy vậy, xác định cấp công trình cho việc bán nhà hiện nay chủ yếu căn cứ vào chất lượng công trình, trong đó yếu tố chính là tuổi thọ công trình, những yếu tố về chất lượng khai thác như mức độ trang thiết bị, tiện nghi là rất quan trọng nhưng xác định mức độ cụ thể có thể phải chú ý đến điều kiện địa phương.
Nhà ở cấp công trình III
- Chất lượng sử dụng, mức độ tiện nghi trung bình.
- Hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà trung bình có thể sử dụng một phần vật liệu ốp, lát, trang trí.
- Trang thiết bị kỹ thuật: điện, nước, vệ sinh trung bình, chủ yếu là loại sản xuất ở trong nước.
- Hệ thống kết cấu chịu lực chủ yếu có thể là hệ khung cột bê tông cốt thép không đồng bộ hoặc chịu lực là chính. Tuổi thọ của các kết cấu này trên 20 năm nhưng không quá 50 năm (tính từ lúc bắt đầu sử dụng), sàn, trần làm bằng vật liệu khó cháy, mái bằng vật liệu dễ cháy.
Nhà ở cấp công trình IV
- Chất lượng sử dụng, mức độ tiện nghi tối thiểu.
- Trang thiết bị kỹ thuật - vệ sinh có ở mức tối thiểu không có vật liệu ốp hay trang trí.
- Hệ thống kết cấu chịu lực chủ yếu là hệ khung cột bằng vật liệu khó cháy hoặc tường gạch chịu lực. Mái, trần làm bằng vật liệu dễ cháy.
- Vật liệu sử dung cho hệ chịu lực hoặc bao che có tuổi thọ không quá 20 năm (tính từ lúc bắt đầu sử dụng).
Trong quá trình xác định nội dung cụ thể của cấp công trình III và IV, nếu có vướng mắc cần trao đổi liên hệ với Vụ Quản lý xây dựng cơ bản và đô thị để thống nhất và báo cáo với Bộ giải quyết.