PHÁP LỆNH

NHÀ Ở

Để bảo đảm quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở; tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý nhà ở;

Căn cứ vào các Điều 27, 62 và 100 của Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Pháp lệnh này quy định chế độ quản lý Nhà nước về nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia các quan hệ về nhà ở.

CHƯƠNG I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Quyền có nhà ở của công dân.

Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật.

Công dân có nghĩa vụ sử dụng, bảo quản nhà ở theo quy chế sử dụng nhà ở và các quy tắc sinh hoạt công cộng, giữ gìn vệ sinh và bảo vệ môi trường.

Hội đồng bộ trưởng ban hành quy chế sử dụng nhà ở.

Điều 2. Công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở.

Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác.

Nhà ở mà Nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Điều 3. Quỹ nhà ở.

Toàn bộ diện tích nhà ở có trên lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tạo thành quỹ nhà ở.

Quỹ nhà ở bao gồm:

1- Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

2- Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế;

3- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.

Điều 4. Duy trì và phát triển quỹ nhà ở.

Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để mọi tổ chức, cá nhân tham gia vào việc duy trì và phát triển quỹ nhà ở.

Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật.

Hội đồng bộ trưởng ban hành quy chế kinh doanh nhà ở.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Điều 5. Đất xây dựng nhà ở.

Đất xây dựng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Việc giao và sử dụng đất xây dựng nhà ở phải theo đúng quy định của Luật đất đai và pháp luật về xây dựng cơ bản.

Việc sử dụng đất xây dựng nhà ở để kinh doanh phải thông qua hợp đồng thuê đất.

Điều 6. Thống nhất quản lý nhà ở.

Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm bảo đảm việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở.

Hội đồng bộ trưởng thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước.

Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở tại địa phương theo sự phân cấp của Hội đồng bộ trưởng.

Các cơ quan quản lý nhà đất ở trung ương và địa phương giúp Hội đồng bộ trưởng và Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền quản lý Nhà nước về nhà ở.

CHƯƠNG II

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở

Điều 7. Quản lý Nhà nước về nhà ở.

Quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm:

1- Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở;

2- Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt;

3- Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở;

4- Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở;

5- Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.

Điều 8. Kế hoạch xây dựng nhà ở.

1- Hội đồng bộ trưởng lập kế hoạch xây dựng nhà ở của cả nước và xét duyệt kế hoạch xây dựng nhà ở của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương.

2- Uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt kế hoạch xây dựng nhà ở của Uỷ ban nhân dân cấp dưới trực tiếp.

Điều 9. Cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở.

1- Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào kế hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của đô thị, nông thôn.

2- Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh và thị xã tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương cấp giấy phép.

Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện do Uỷ ban nhân dân thị xã, huyện cấp giấy phép.

Điều 10. Điều tra, thống kê nhà ở.

Hội đồng bộ trưởng định kỳ tổ chức việc điều tra, thống kê nhà ở trong phạm vi cả nước.

Dưới sự chỉ đạo thống nhất của Hội đồng bộ trưởng, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương tổ chức, chỉ đạo Uỷ ban nhân dân cấp dưới trực tiếp tiến hành điều tra, thống kê nhà ở tại địa phương.

Điều 11. Đăng ký nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

1- Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

2- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở tại quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã tỉnh lỵ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương cấp.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện do Uỷ ban nhân dân thị xã, huyện cấp.

Điều 12. Phá dỡ nhà ở.

1- Nhà ở phải phá dỡ trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ;

b) Nhà ở trong khu vực có yêu cầu xây dựng theo quy hoạch;

c) Nhà ở xây dựng, cải tạo không hợp pháp.

2- Thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc quyết định phá dỡ nhà ở quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quyết định phá dỡ nhà ở nói tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này tại quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã tỉnh lỵ;

b) Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã tỉnh lỵ quyết định phá dỡ nhà ở nói tại điểm c khoản 1 Điều này tại quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã tỉnh lỵ;

c) Uỷ ban nhân dân thị xã không phải là tỉnh lỵ, huyện quyết định phá dỡ nhà ở nói tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều này tại thị xã không phải là tỉnh lỵ, thị trấn, xã thuộc huyện.

Người không tự nguyện chuyển ra khỏi nhà đã có quyết định phá dỡ, thì bị cưỡng chế ra khỏi nhà đó. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định phá dỡ, thì có quyền quyết định cưỡng chế người ra khỏi nhà đã có quyết định phá dỡ.

Điều 13. Quản lý, sử dụng và kinh doanh nhà ở.

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bất kỳ từ nguồn nào đều do các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo quy định của Hội đồng bộ trưởng.

Nhà ở của tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế do các tổ chức đó quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật.

Điều 14. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở.

1- Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết tranh chấp về xây dựng, cải tạo nhà ở.

Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Uỷ ban nhân dân phải giải quyết và trả lời cho đương sự bằng văn bản. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp, nếu đương sự không đồng ý với quyết định đó, thì có quyền khiếu nại lên Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp. Quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.

2- Các tranh chấp về quyền sở hữu, thuê, mượn, ở nhờ, mua bán, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế nhà ở, yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết.

CHƯƠNG III

SỞ HỮU NHÀ Ở

Điều 15. Quyền sở hữu nhà ở.

Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Điều 16. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài.

Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác.

Điều 17. Quyền của chủ sở hữu nhà ở.

Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng, cho thuê, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo quy định của pháp luật.

Điều 18. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở.

Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1- Đăng ký nhà ở tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

2- Nộp thuế theo quy định của pháp luật;

3- Bảo đảm và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải xin phép Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

4- Phải phá dỡ nhà ở khi nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng.

Trong trường hợp nhà ở phải phá dỡ để thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ sở hữu được đền bù theo quy định của pháp luật.

Điều 19. Hậu quả của việc xây dựng hoặc mở rộng nhà ở không hợp pháp.

Tổ chức, cá nhân xây dựng hoặc mở rộng nhà ở không hợp pháp, thì không được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đã xây dựng hoặc phần diện tích nhà ở mở rộng đó.

Theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nhà ở đã xây dựng hoặc phần diện tích nhà ở mở rộng không hợp pháp bị phá dỡ hoặc bị tịch thu đưa vào quỹ nhà ở của Nhà nước. Chi phí phá dỡ do người vi phạm chịu.

CHƯƠNG IV

THUÊ NHÀ Ở

Điều 20. Thuê nhà ở.

Việc thuê nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng thuê nhà ở.

Việc thuê nhà ở đối với người nước ngoài cư trú tại Việt Nam do Hội đồng bộ trưởng quy định.

Điều 21. Hợp đồng thuê nhà ở.

Hợp đồng thuê nhà ở phải được ký kết bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê và phải được cơ quan công chứng Nhà nước chứng thực, nơi chưa có cơ quan công chứng Nhà nước, thì Uỷ ban nhân dân cấp cơ sở chứng thực.

Điều 22. Thời hạn hợp đồng thuê nhà ở.

Thời hạn hợp đồng thuê nhà ở do hai bên thoả thuận.

Điều 23. Giá thuê nhà ở

Giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quy định căn cứ vào hướng dẫn của Bộ xây dựng.

Giá thuê nhà ở thuộc các hình thức sở hữu khác do hai bên thoả thuận theo quy định của pháp luật.

Điều 24. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.

Bên cho thuê nhà ở có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1- Giao nhà ở cho bên thuê theo đúng hợp đồng đã ký kết;

2- Bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở theo quy định. Trong trường hợp bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở mà nhà ở bị sập đổ, gây thiệt hại về tài sản, tính mạng cho người khác, thì phải bồi thường;

3- Nộp thuế theo quy định của pháp luật;

4- Huỷ hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Pháp lệnh này;

5- Được lấy lại nhà ở cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê. Nếu hợp đồng không quy định thời hạn, bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Điều 25. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.

Bên thuê nhà ở có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1- Sử dụng nhà ở đúng thời hạn, đúng mục đích đã thoả thuận trong hợp đồng và chấp hành các quy định nói tại Điều 1 của Pháp lệnh này. Trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê theo các điều kiện của hợp đồng, nhưng phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với chủ sở hữu mới;

2- Trả tiền thuê nhà đủ và đúng kỳ hạn đã thoả thuận trong hợp đồng;

3- Giữ gìn nhà ở, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra. Nếu muốn thay đổi kiến trúc trong nhà ở, thì phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

4- Được đổi nhà ở đang thuê với bên thuê khác, nếu được các bên cho thuê thoả thuận bằng văn bản;

5- Được công nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích nhà ở đã tự làm thêm, nếu được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê và được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy phép;

6- Được cho thuê lại nhà ở đang thuê, nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu;

7- Trả nhà cho bên cho thuê theo thoả thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp bên cho thuê vẫn dùng nhà ở để cho thuê, thì bên đang thuê được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp.

Điều 26. Sửa chữa nhà ở đang cho thuê.

Bên cho thuê muốn sửa chữa nhà ở thì phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm bắt đầu và thời hạn sửa chữa.

Bên thuê phải tự lo nơi ở tạm trong thời gian tiến hành sửa chữa lớn định kỳ hoặc sửa chữa lớn đột xuất nhà đang thuê, nếu trong hợp đồng không có thoả thuận khác.

Nếu thời gian sửa chữa từ một tháng trở lên, bên thuê không phải trả tiền thuê trong thời gian sửa chữa và có quyền kéo dài thời hạn hợp đồng bằng thời hạn sửa chữa.

Nếu bên cho thuê không sửa chữa, bên thuê có thể tự sửa chữa nhà ở. Chi phí sửa chữa do bên cho thuê trả, nếu hai bên không có thoả thuận khác.

Tranh chấp về chi phí sửa chữa do Toà án nhân dân giải quyết.

Điều 27. Quyền và nghĩa vụ của người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà.

Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở có các quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng diện tích nhà ở đang thuê.

Điều 28. Sửa đổi hợp đồng thuê nhà ở.

Bên thuê và bên cho thuê có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng thuê nhà ở và phải tuân theo các thủ tục quy định tại Pháp lệnh này.

Điều 29. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1- Hết hạn hợp đồng.

Trong trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn, thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê về việc đòi lại nhà cho thuê. Nếu bên thuê chưa có chỗ ở khác thì được kéo dài hợp đồng không quá một năm;

2- Nhà ở cho thuê bị tiêu huỷ;

3- Nhà ở cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ;

4- Nhà ở cho thuê phải phá dỡ để thực hiện quy hoạch xây dựng. Người được giao đất sử dụng phải đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu nhà ở và phải giải quyết chỗ ở cho người đang thuê.

Điều 30. Huỷ hợp đồng thuê nhà ở.

1- Bên cho thuê có quyền huỷ hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có một trong những hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà ở từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Không sử dụng nhà ở từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích thuê;

d) Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở;

e) Đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở đang thuê mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu.

2- Bên thuê có quyền yêu cầu huỷ hợp đồng thuê nhà ở, nhưng phải báo cho bên cho thuê biết trước ba tháng, nếu trong hợp đồng không có thoả thuận khác.

CHƯƠNG V

MUA BÁN NHÀ Ở

Điều 31. Hợp đồng mua bán nhà ở.

Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán.

Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Điều 32. Quyền mua bán nhà ở.

Chỉ chủ sở hữu nhà ở mới có quyền bán nhà ở.

Người đỡ đầu không được mua nhà ở thuộc sở hữu của người mà mình đang đỡ đầu.

Điều 33. Thủ tục mua bán nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền.

Điều 34. Bán nhà ở thuộc sở hữu nhiều người.

Bán nhà ở thuộc sở hữu nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.

Điều 35. Bán nhà ở đang cho thuê.

Chủ sở hữu muốn bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo trước cho bên thuê.

Trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo về việc bán nhà mà không thuận mua, chủ sở hữu có quyền bán nhà cho người khác.

Điều 36. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở.

Bên mua có quyền sở hữu nhà ở kể từ ngày hoàn tất thủ tục mua bán quy định tại Điều 33 của Pháp lệnh này.

Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở.

Bên bán nhà ở có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1- Giao nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua;

2- Nhận tiền của bên mua theo phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng;

3- Phải bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua.

Điều 38. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở.

Bên mua nhà ở có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1- Nhận nhà theo tình trạng đã quy định trong hợp đồng và hồ sơ về nhà ở;

2- Trả tiền mua theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định thời hạn trả tiền, thì phải trả vào ngày bên bán giao nhà và tại nơi có nhà ở đem bán, nếu trong hợp đồng không có thoả thuận khác.

CHƯƠNG VI

XỬ LÝ VI PHẠM

Điều 39.

Người vi phạm quy định về sử dụng, quản lý, xây dựng, cải tạo nhà ở; chiếm dụng nhà ở không hợp pháp, có hành vi vi phạm quyền sở hữu về nhà ở hoặc có các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở, thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vì vụ lợi hoặc động cơ cá nhân khác mà cấp giấy phép xây dựng, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trái pháp luật hoặc có các hành vi khác vi phạm quyền sở hữu, sử dụng nhà ở của Nhà nước, tổ chức, cá nhân, thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trong trường hợp gây thiệt hại vật chất thì phải bồi thường.

CHƯƠNG VII

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Điều 40.

Các quy định trước đây trái với Pháp lệnh này đều bãi bỏ.

Điều 41.

Pháp lệnh này có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 1991.

Điều 42.

Hội đồng bộ trưởng, Toà án nhân dân tối cao theo quyền hạn và nhiệm vụ của mình quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh này.

Hà Nội, ngày 26 tháng 3 năm 1991