QUYẾT ĐỊNH CỦA UBND TỈNH LAI CHÂU

V/v Ban hành quy định tiêu thức chung và phương pháp xây dựng

giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu

________________

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH LAI CHÂU

Căn cứ Luật tổ chức HĐND và UBND các cấp Ban hành ngày 10 tháng 12 năm 2003 qui định nhiệm vụ, quyền hạn của UBND các cấp;

Căn cứ Luật Đất đai 13/2003/QH11 ngày 16/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về Phương pháp xác định giá các loại đất;

Căn cứ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ;

Sau khi xin ý kiến của các Đại biểu HĐND và Thường trực HĐND Tỉnh;

QUYẾT ĐỊNH

Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định này Bản "Quy định về các tiêu thức chung và phương pháp xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu". (Như biểu phụ lục kèm theo).

Điều 2: Giao cho sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở : Tài nguyên & Môi trường, Xây dựng, Giao thông vận tải và Cục Thuế tỉnh hướng dẫn việc thực hiện Quyết định này.

Điều 3 : Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 02 năm 2005. Các ông Chánh văn phòng HĐND và UBND tỉnh, Giám đốc các sở: Tài chính, Tài nguyên & Môi trường, Xây dựng, Cục Thuế tỉnh, Chủ tịch UBND các Huyện, Thị xã, Thủ trưởng các Sở, Ban, Ngành liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

QUY ĐỊNH VỀ CÁC TIÊU THỨC CHUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LAI CHÂU

(Kèm theo QĐ số: 23/2005/QĐ-UB ngày 03 tháng 02 năm 2005

của Ủy ban nhân dân tỉnh Lai Châu)

____________

CHƯƠNG I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1: Đối tượng điều chỉnh

Nội dung Quyết định này qui định các tiêu thức chung và phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu.

Điều 2: Phạm vi áp dụng:

Như quy định tại Điều 2, Chương 1 Nghị định 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định giá các loại đất, cụ thể như sau:

1 . Giá đất do uỷ ban nhân tỉnh quy định sử dụng làm căn cứ để:

- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và 35 của Luật Đất đai năm 2003.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất và thuê đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các Tổ chức, Hộ gia đình, Cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai 2003.

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của Doanh nghiệp khi cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất như quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào các mục đích Quốc phòng, An ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tê quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy định.

3. Mức giá này không áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với người liên quan khi thực hiện các quyền chuyến nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều 3: Giải thích từ ngữ:

Trong Quyết định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Phân vùng đất tại nông thôn là việc phân định quỹ đất trong vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Trên cơ sở đó phân ra các loại đất tại các vùng để định giá.

2. Phân khu vực xã là dựa vào quy định phân vùng của Uỷ ban dân tộc và thực tế của địa phương để phân khu vực xã.

3. Phân loại đường phố là việc phân loại để xác định giá đất căn cứ chủ yếu vào yếu tố sau: Khả năng sinh lợi, giá cả thị trường, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, và các Điều kiện kinh tế, tự nhiên khác.

4. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường là kết quả điều tra khảo sát của những giao dịch mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người cần mua không bị ảnh hưởng bỏi yếu tố tăng giá do đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng ép buộc...

5. Đất khu vực giáp ranh giữa các tỉnh là khu đất giáp nhau tại nơi phân địa giới hành chính giữa các tỉnh; Đất giáp ranh giữa các Quận, Huyện, Thi xã, Thành phố là khu đất giáp sát nhau tại phân giới hành chính giữa các Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố.

6. Đất liền kề là khu đất liền nhau, tiếp nối với nhau với khu đất đã được xác định.

CHƯƠNG II

CÁC TIÊU THỨC CHUNG ĐỂ XÂY DỤNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT

Điều 4: Phân vùng, phân khu vực, phân loại và phân hạng đất:

Để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất ở nông thôn, các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh Lai Châu được phân vùng và phân khu vực như sau:

1 . Phân vùng : Xã miền núi

2 . Phân khu vực:

Căn cứ Quyết định số 42/UB-QĐ ngày 23/5/1997 của Uỷ ban dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc) và tình hình thực tế của địa phương. Các xã trên địa bàn tỉnh được phân làm 03 khu vực, cụ thc:

a) Khu vực I (Vùng tương đối bằng phẳng).

b) Khu vực II (Vùng núi tương đối cao).

c) Khu vực III (Vùng núi cao của các xã đặc biệt khó khăn).

3 . Phân loại đất:

Thực hiện theo Điều 13 Luật Đất đai, phân loại đối với đất đai trên địa bàn tỉnh Lai Châu gồm các nhóm và loại đất sau:

3.1 Nhóm đất nông nghiệp:

a) Đất trồng cây hàng năm.

b) Đất trồng cây lâu năm.

c) Đất rừng sản xuất.

d) Đất nuôi trồng thuỷ sản.

3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp:

a) Đất ở nông thôn.

b) Đất ở đô thị.

c) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn.

d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

3.3 Nhóm đất chưa sử dụng:

Đối với đất chưa xác định được mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây...

4 . Phân hạng đất:

Dựa trên hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành để xác định hạng đất cho nhóm đất nông nghiệp, cụ thể:

a) Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản: Phân làm 4 hạng từ hạng 3 đến hạng 6.

Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất: Phân làm 4 hạng từ hạng 3 đến hạng 6.

Điều 5 : Phân loại đất ồ nông thôn, đất ở đô thị và tên đường phố:

1. Đất ở tại nông thôn và đất phi nông nghiệp tại nông thôn:

1.1 Phân theo các trục đường giao thông chính, khu giáp ranh đô thị, các khu vực thị tứ, khu vực trung tâm cụm xã...

1.2 Đất ở nông thôn còn lại phân làm 3 khu vực; trong từng khu vực phân làm các nhóm vị trí đất để xác định giá cho từng vị trí.  

a) Khu vực đô thị : Được xác định theo khả năng sinh lời, thuận tiện giao thông và các chỉ giới xây dựng các tuyến đường, đoạn đường, Quốc lộ, tỉnh lộ...

b) Khu vực thị trấn của các huyện: Ngoài các đường phố đã có tên, các đường phố, đoạn đường còn lại Huyện tự đặt ký hiệu theo quy ước riêng cho phù hợp với từng địa phương.

CHƯƠNG III

NHŨNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Điều 6: Nhóm đất nông nghiệp:

1. Đất trồng cây hàng năm:

a) Phân hạng đất:

- Các xã thuộc 3 khu vực quy định trên đều phân làm 4 hạng đất từ hạng 3 đến hạng 6 áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành (nếu khu vực nào chưa có tiêu chí này thì UBND các huyện, Thị xã chỉ đạo các cơ quan liên quan xác định hạng đất trên địa bàn sao cho phù hợp với quỹ đất đã được phân hạng).

b) Khung giá đất:

1. Đất trồng cây hàng năm.

+ Tối thiểu: 1.000 đ/m²; mức tối đa: 47.500 đ/m²

2. Đất trồng cây lâu năm

+ Tối thiểu: 800 đ/m²; mức tối đa: 45.000 đ/m²

3 . Đất rừng sản xuất

a, Phân hạng đất: Qui định chung phân làm 4 Hạng đất từ Hạng 3 đến Hạng 6, nhưng tuỳ điều kiện cụ thể của từng Huyện, Thị có phân hạng hay không phân hạng.

b, Khung giá đất:

- Mức tối thiểu: 500 đ/m²; mức tối đa là 20.000 đ/m²

4. Đất nuôi trồng thủy sản:

a, Phân hạng đất: Các xã thuộc 3 khu vực quy định trên đều phân làm 4 hạng (từ hạng 3 đến hạng 6); cách xác định tương tự như đất trồng cây hàng năm.

b, Khung giá đất:

+ Tối thiểu: 500 đ/m²; mức tối đa: 24.000 đ/m².

Điều 7. Nhóm đất phi nông nghiệp:

1. Đất ở tại nông thôn:

1.1- Phân loại đất để xác định giá.

a, Đất ở nông thôn phân theo các trục đường giao thông chính, khu vực Thị tứ, khu trung tâm thương mai. dịch vụ. du lịch, trung tâm cụm xả, đất giáp ranh với khu vực thị trấn, thành phố...; Phân thành các mức giá và các vị trí để xác định giá đất, thực hiện theo nguyên tắc: Mức giá cao nhất úng với đất ở Vị trí 1 có khả năng sinh lời cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; Các mức giá tiếp theo có khả năng sinh lời và điều kiện kết cầu hạ tầng kém thuận lợi hơn; Vị trí 1 có mức giá cao nhất, các vị trí 2 và 3 có mức giá thấp hơn.

b, Đất ở nông thôn các khu vực còn lại:

Căn cứ vào các tiêu thức 03 khu vực tại Quyết định số 42/UB-QĐ ngày 23/5/1997 và có điều chỉnh phù hợp với thực tế ở địa phương.

Vị trí đất ở nông thôn của các xã được xác định theo địa giới hành chính cấp xã được chia thành 03 khu vực, mỗi khu vực phân thành các nhóm vị trí để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: Nhóm vị trí 1 có khả năng sinh lời cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; Các nhóm vị trí tiếp theo có khả năng sinh lời và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

c, Khung giá đất:

-Áp dụng khung giá: Đất ở nông thôn "Xã miền núi" quy định trong Nghị định của Chính phủ như sau:

Tối thiểu: 2.500 đ/m²; Tối đa: 600.000đ/m²

2. Đất ở đô thị.

2.1- Phân loại đường phố:

a, Khu vực Thị xã: Phân làm nhiều loại đường và nhiều mức giá khác nhau cho phù hợp với từng loại đường (theo khả năng sinh lời và quy hoạch xây dựng tuyến đường mới).

b, Khu vực thị trấn các Huyện: Tuỳ theo thực tế của từng địa phương có thể phân ra nhiều loại đường. Mỗi loại đường chính phân làm nhiều mức giá sao cho phù họp với mức giá tại vị trí tương ứng.

2.2- Phân vị trí xác định giá đất:

a, Khu vực đô thị:

+ Mỗi loại đường phố phân thành nhiều vị trí khác nhau để xác định giá đất, cụ thể:

Vị trí 1: Bám mặt tiền sâu 20 mét.

Vị trí 2: Tiếp sau vị trí 1+40 mét.

Vị trí 3: Các vị trí còn lại.

+ Hệ số từng vị trí để xác định giá:

-Vị trí 1: 1,0 -Vị trí 2:.... + Vị trí 3....

b, Khu vực Thị trấn các Huyện : Phân vị trí và hệ số từng vị trí xác định giá thống nhất thực hiện như đất Thị xã: Trường hợp đặc biệt mới xây dựng vị trí , hệ số riêng.

3. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn theo hệ số của khung giá Nghị định Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính và thực tế tại địa phương.

Điều 8. Nhóm đất chưa sử dụng: đối với các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng, bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không rừng cây... Khi cần phải xác định giá thì căn cứ vào giá các loại đất liền kề do UBND tinh quy định và phương pháp xác định giá đất liền kề, UBND tỉnh quy định mức giá các loại đất này phù hợp với thực tế địa phương.

Điều 9. Quy ước tạm thời về ký hiệu tên đường phố, phân đoạn đường phố để xây dựng giá đất:

Ở những nơi chưa được được đặt tên đường phố theo quy định (chủ yếu ở khu vực Thị trấn thuộc các Huyện ) thì có thể tự đặt ký hiệu để xác định tên đường phố và phân đoạn đường phố. Chọn lấy những mốc giới, tên gọi có tính chất truyền thống nhiều người biết và chọn các vị trí cơ quan, đơn vị hoặc ngã ba, ngã tư...làm chuẩn để cắt đoạn, đặt tên đường phố, đoạn đuờng phố.

Điều 10. Các phương pháp cơ bản để xác định các loại đất:

1 .Các phương pháp cơ bản.

a, Phương pháp so sánh trực tiếp: Là việc thực hiện các bước công việc.Khảo sát, xác định và so sánh lựa chọn, tổng hợp thông tin, phân tích dữ liệu thông tin các mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại đất tương tự về loại đất, diện tích, thửa đất, hạng đất loại đô thị, đường phố.

b) Phương pháp thu nhập: Là việc thực hiện tổng hợp: Thông tin, số liệu về năng suất, sản lượng, chi phí. Căn cứ vào số liệu của niên giám thống kê 3 năm gần nhất của các Huyện, Thị xã và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của tiền VNĐ kỳ hạn 1 năm tại các Ngân hàng, nếu không thống kê được thì xác định theo số liệu của năm gần nhất và thực tế tại địa phương: Phương pháp này cơ bản áp dụng để xác định nhóm đất nông nghiệp.

c) Có thể vận dụng tính toán theo cả 2 phương pháp: So sánh trực tiếp và thu nhập để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và xác định mức giá cụ thể.

2 . Cách xác định giá:

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: xác định giá đất trồng cây hàng năm( Đất trồng lúa, màu ) hạng trung bình phổ biến hoặc hạng khác, sau đó sử dụng phương pháp hệ số để xác định giá cho các hạng còn lại. Hệ số vận dụng theo hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính có so sánh giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng tại địa phương.

b) Đối với đất ở nông thôn: Dùng các phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cho từng vùng, từng khu vực để từ đó xác định vị trí đất tương ứng với các mức giá trong khung giá đất quy định của Chính phủ. Theo nguyên tắc : Đất của nhóm vị trí số 1 trong từng khu vực có mức giá cao nhát, đất tại các nhóm vị trí tiếp theo tương ứng có mức giá thấp hơn.

c) Đối với đất đô thị: Dùng các phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cho từng loại đường phố, từng đoạn đường phố và sử dụng hệ số điều chỉnh các vị trí tiếp theo cho phù hợp với các mức giá trong khung giá đất quy định của Chính phủ. Theo nguyên tắc : Đất của nhóm vị trí số 1 trong từng khu vực có mức giá cao nhất, đất tại các nhóm vị trí tiếp theo tương ứng có mức giá thấp hơn.

Điều 11: Đối với đất ở khu vực giáp ranh 1. Đất khu vực giáp ranh giữa các tỉnh: Khi xác định giá đất tại khu vực giáp ranh với các tỉnh cần có sự trao đổi, thoả thuận với nhau theo nguyên tắc: Đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với đất có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.

3. Đất giáp ranh giữa các Huyện, Thị xã khi xác định giá đất phải thực hiện theo nguyên tắc: Các khu vực có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau cùng có mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá tương đương nhau, trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lộ chênh lệch tối đa không quá 20%.

Điều 12: Các nội dung khác không có trong quy định này thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn số 114/2004/ TT-BTC của Bộ Tài chính.